Actualité LMNP 2026 : Ce qui change vraiment pour les bailleurs

Voici les principales règles à connaître en 2026.

Ces évolutions montrent que le LMNP reste bien en vigueur en 2026, mais que son environnement fiscal et réglementaire continue de se transformer.

Non. La loi de finances pour 2026 n'a pas supprimé le statut LMNP et n'a pas profondément modifié les deux critères permettant de distinguer un LMNP d'un LMP pour les contribuables résidents en France.

La location meublée devient professionnelle lorsque les deux conditions suivantes sont simultanément réunies :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ;
• ces recettes dépassent également les autres revenus professionnels du foyer fiscal entrant dans les catégories prévues par l'article 155 du CGI.

Il suffit donc qu'une de ces deux conditions ne soit pas remplie pour que l'activité reste fiscalement LMNP.

Exemple

Un propriétaire perçoit en 2026 31 000 € de recettes LMNP et 52 000 € de salaires. Les recettes locatives dépassent 23 000 €, mais elles restent inférieures aux autres revenus professionnels. Le propriétaire reste donc LMNP.

À l'inverse, avec 36 000 € de recettes meublées et 28 000 € d'autres revenus professionnels, les deux conditions étant réunies, l'activité devient fiscalement professionnelle. Le seuil de 23 000 € n'est donc pas, à lui seul, un plafond absolu du LMNP.

C'est l'une des évolutions concrètes à connaître. Pour les recettes perçues en 2026, le plafond général du régime micro-BIC applicable notamment aux locations meublées de longue durée, aux meublés de tourisme classés et aux chambres d'hôtes est désormais fixé à 83 600 €, contre 77 700 € auparavant. Cette augmentation provient de la revalorisation périodique des seuils du régime micro prévue par l'article 50-0 du CGI.

Le plafond de 15 000 € applicable au meublé de tourisme non classé n'est pas concerné par cette revalorisation. L'article 50-0 prévoit expressément une exception pour ce seuil.

Attention à ne pas confondre recettes 2025 et recettes 2026

Les revenus perçus en 2025 et déclarés au printemps 2026 restent soumis aux règles correspondant à l'année 2025. Les recettes perçues en 2026 seront déclarées au printemps 2027 et bénéficient des nouveaux seuils applicables à 2026.

Le taux global des prélèvements sociaux applicable aux revenus de location meublée non professionnelle est désormais présenté par l'administration fiscale à 18,6 %, composé de CSG (10,6 %), CRDS (0,5 %) et prélèvement de solidarité (7,5 %). La DGFiP distingue désormais clairement la location nue (17,2 %) et la location meublée (18,6 %). Ces prélèvements sont calculés sur le revenu net fiscal.

Exemple au micro-BIC LMNP

Un appartement loué à l'année génère 20 000 € de recettes. Avec l'abattement micro-BIC de 50 %, la base taxable est de 10 000 €. Les prélèvements sociaux à 18,6 % représentent donc 1 860 €.

Oui. Le régime réel LMNP continue en 2026 de permettre la déduction de charges et la comptabilisation d'amortissements. Un LMNP au réel peut notamment prendre en compte, sous réserve des règles fiscales applicables : les intérêts d'emprunt, certaines assurances, les charges de copropriété, la taxe foncière, la CFE, certaines dépenses d'entretien, les frais de gestion et de comptabilité, l'amortissement du bâtiment hors terrain, l'amortissement du mobilier, et l'amortissement de certains équipements et travaux.

L'amortissement LMNP n'est pas soumis au plafond du dispositif Jeanbrun

C'est une distinction importante. Le nouveau dispositif créé par la loi de finances 2026 prévoit un amortissement forfaitaire plafonné pour certains logements loués nus. Ces règles ne remplacent pas le système d'amortissement comptable applicable au régime réel LMNP. Un propriétaire ne doit donc pas appliquer au LMNP le forfait terrain de 20 %, les taux de 3 % ou 3,5 %, ni le plafond annuel de 8 000 € à 12 000 € : ces règles appartiennent à un dispositif distinct réservé à la location nue éligible.

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, certains amortissements LMNP admis en déduction doivent être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Le mécanisme consiste à diminuer le prix d'acquisition fiscal du montant des amortissements concernés.

Exemple

Un investisseur acquiert un appartement 230 000 € et le revend 290 000 €. Les amortissements concernés admis en déduction s'élèvent à 26 000 €. Sans réintégration : 290 000 − 230 000 = 60 000 €. Avec la règle actuelle : 290 000 − (230 000 − 26 000) = 86 000 €.

Les abattements pour durée de détention restent applicables

Les amortissements ne forment pas une partie de la plus-value systématiquement taxée sans abattement. Ils interviennent dans le calcul de la plus-value brute, puis les abattements pour durée de détention s'appliquent. Le LMNP conserve donc l'exonération complète d'impôt sur le revenu sur la plus-value après 22 ans et l'exonération complète des prélèvements sociaux sur la plus-value après 30 ans.

La grande nouveauté immobilière de la loi de finances 2026 ne concerne pas directement le LMNP. Elle concerne la location nue. Le dispositif officiellement présenté comme Relance logement, souvent appelé dispositif ou statut Jeanbrun, permet à certains investisseurs de pratiquer un amortissement sur des logements loués nus sous conditions. Il concerne les investissements éligibles réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Quelles sont les conditions principales du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif vise des logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs. Le propriétaire doit notamment louer le logement nu pour en faire la résidence principale du locataire, respecter des plafonds de loyers et de ressources, prendre un engagement de location d'au moins 9 ans, et ne pas louer à un membre proche de son foyer fiscal. Pour un logement ancien, les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition.

Quel amortissement permet le dispositif Jeanbrun ?

La valeur foncière est fixée forfaitairement à 20 %, la base amortissable représentant donc 80 % de la valeur retenue.

La somme des amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal dans le cas général, jusqu'à 10 000 € ou 12 000 € sous les conditions prévues pour la location sociale ou très sociale.

L'arrivée de Relance logement réduit en partie l'écart fiscal entre location vide et location meublée, mais les deux systèmes restent très différents.

Le nouveau dispositif ne transforme donc pas le LMNP en régime obsolète. Il crée surtout une nouvelle alternative fiscale en location nue pour certains investissements répondant à un cahier des charges précis.

Les évolutions les plus importantes du marché de la location meublée touristique résultent en grande partie de la loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), dont plusieurs effets continuent à se déployer en 2026.

Les communes disposent de davantage de pouvoirs

Elles peuvent notamment instaurer ou renforcer des dispositifs de régulation, fixer des quotas de meublés touristiques dans certaines zones, réserver certaines zones au logement constituant une résidence principale, encadrer davantage les changements d'usage, et réduire le nombre maximal de jours pendant lesquels une résidence principale peut être louée en touristique.

Une résidence principale peut être limitée à 90 jours de location touristique

Le principe national reste une limite de 120 jours par année civile pour la location touristique d'une résidence principale. Mais la commune peut désormais décider, par délibération motivée, d'abaisser cette limite jusqu'à 90 jours par an. Un propriétaire LMNP en location saisonnière doit vérifier les règles locales applicables au lieu de situation de son bien.

DPE et meublés de tourisme

La loi Le Meur a également rapproché progressivement la réglementation énergétique des meublés de tourisme de celle du parc locatif traditionnel. Pour certains logements touristiques soumis à autorisation de changement d'usage, le DPE intervient désormais dans l'accès à la location. Depuis 2025, les logements classés G sont concernés par les restrictions prévues, puis le calendrier se renforce progressivement jusqu'en 2034.

La loi Le Meur prévoyait initialement l'entrée en vigueur du système national d'enregistrement au plus tard le 20 mai 2026. Cependant, le déploiement pratique du nouveau téléservice national n'est pas encore généralisé à la date de rédaction. La Direction générale des Entreprises indique désormais que le téléservice national doit être mis en service au quatrième trimestre 2026.

Service-Public précisait encore le 27 juillet 2026 que l'enregistrement n'était à ce stade obligatoire que dans certaines communes et que l'obligation généralisée interviendrait lors de la mise en service du téléservice national.

Concrètement en août 2026

Un propriétaire exploitant un meublé touristique doit : (1) vérifier immédiatement la procédure applicable dans sa commune, (2) respecter les éventuelles obligations locales déjà existantes, et (3) surveiller la mise en service du téléservice national annoncée pour le quatrième trimestre 2026.

La loi de finances 2026 apporte une modification pour les propriétaires qui ne sont pas résidents fiscaux de France. Pour déterminer si leur activité de location meublée est professionnelle ou non professionnelle, l'article 155 du CGI prévoit désormais que les recettes de location meublée doivent être comparées aux revenus professionnels de même nature soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans l'État de résidence du contribuable.

En pratique, cette réforme peut permettre à certains contribuables établis à l'étranger de conserver plus facilement leur qualification de LMNP. Service-Public présente cette règle comme applicable à partir des revenus 2026.

Déclaration LMNP au régime réel

Pour les résultats BIC de 2025, la date professionnelle de référence était fixée au 5 mai 2026, avec le délai supplémentaire applicable aux téléprocédures. La déclaration de revenus des particuliers est ensuite intervenue selon le calendrier du printemps 2026. Les recettes générées pendant l'année 2026 seront déclarées en 2027.

CFE 2026

Lorsque le LMNP est redevable de la CFE, la date limite de paiement du solde est fixée au 15 décembre 2026 pour les contribuables concernés n'ayant pas recours à certains modes de prélèvement. La CFE n'est toutefois pas automatiquement due dans toutes les situations de location meublée.

Taxe d'habitation

La taxe d'habitation peut subsister dans certaines situations, notamment lorsqu'un logement reste à la disposition personnelle du propriétaire. La date de paiement dépend de l'avis reçu ; le calendrier fiscal prévoit notamment des échéances en décembre 2026.

Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?

Non. Le statut fiscal LMNP continue d'exister. La location meublée reste imposée en BIC et les propriétaires peuvent toujours relever du micro-BIC ou du régime réel.

Le seuil LMNP de 23 000 € change-t-il en 2026 ?

Pour les résidents fiscaux français, le seuil reste 23 000 €. Il ne suffit cependant pas à lui seul à déterminer le passage en LMP : les recettes doivent également dépasser les autres revenus d'activité du foyer.

Le plafond micro-BIC passe-t-il à 83 600 € ?

Oui, pour les recettes 2026 relevant de la catégorie générale. Cela concerne notamment la location meublée longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Le plafond du meublé de tourisme non classé reste fixé à 15 000 €.

L'abattement micro-BIC change-t-il en 2026 ?

Non. Le passage de 77 700 € à 83 600 € correspond à une revalorisation du plafond. Les taux restent 50 % pour la catégorie générale et 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Les amortissements LMNP sont-ils plafonnés à 8 000 € en 2026 ?

Non. Le plafond de 8 000 € appartient au nouveau dispositif Relance logement applicable à certains logements loués nus. Il ne constitue pas un nouveau plafond général d'amortissement du LMNP.

La réintégration des amortissements LMNP est-elle supprimée en 2026 ?

Non. La réforme entrée en vigueur pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 reste applicable. Les abattements pour durée de détention restent applicables après cette réintégration, avec exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le LMNP ?

Non. Relance logement est un dispositif distinct destiné à certains investissements en location nue. Le LMNP conserve son propre régime fiscal, ses règles comptables et ses modalités d'amortissement.

Tous les Airbnb doivent-ils déjà avoir un numéro national d'enregistrement en août 2026 ?

Pas encore via le nouveau téléservice national. En août 2026, l'enregistrement reste organisé selon les règles locales déjà applicables. Le téléservice national généralisé est annoncé pour le quatrième trimestre 2026.

Une commune peut-elle limiter Airbnb à 90 jours par an ?

Oui, lorsqu'il s'agit de la résidence principale du propriétaire. La limite nationale de référence reste 120 jours, mais une commune peut désormais décider de l'abaisser jusqu'à 90 jours par année civile.

• 1. Le statut LMNP n'est pas supprimé en 2026. La location meublée non professionnelle reste imposée dans la catégorie des BIC.
• 2. Le régime réel LMNP reste en place. Les charges et amortissements continuent d'être pris en compte selon les règles habituelles.
• 3. Le plafond général du micro-BIC est revalorisé à 83 600 € pour les recettes 2026, contre 77 700 € auparavant.
• 4. Le seuil du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés reste fixé à 15 000 € avec un abattement de 30 %.
• 5. Les prélèvements sociaux appliqués aux revenus LMNP sont désormais de 18,6 % dans le cas général, alors que les plus-values immobilières des particuliers continuent de relever d'un taux de 17,2 %.
• 6. La réforme de la plus-value LMNP entrée en vigueur en 2025 continue de s'appliquer en 2026 : certains amortissements déduits augmentent désormais la plus-value brute à la revente.
• 7. Les abattements pour durée de détention restent applicables après cette réintégration, avec exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• 8. La loi de finances 2026 crée Relance logement (dispositif Jeanbrun), qui permet désormais un amortissement dans certaines locations nues. Il ne remplace pas l'amortissement LMNP et ne lui impose pas son plafond.
• 9. La réglementation de la location touristique poursuit son durcissement. Certaines communes peuvent notamment réduire de 120 à 90 jours la durée maximale de location touristique d'une résidence principale.
• 10. Le futur téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme n'est pas encore totalement opérationnel en août 2026. Sa mise en service est annoncée pour le quatrième trimestre 2026.
• 11. Les propriétaires LMNP non-résidents bénéficient en 2026 d'une nouvelle méthode de comparaison des revenus pour déterminer leur qualification LMNP ou LMP.