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ToutLMNP est un simulateur gratuit qui répond à une seule question, mais la plus importante : ton projet de location meublée est-il vraiment rentable ? Tu saisis ton bien, ton financement et tes charges, et le simulateur calcule pour toi tes rendements, ton impôt selon les deux régimes fiscaux, ton amortissement, et surtout ton cash-flow réel — ce qui restera vraiment sur ton compte à la fin de chaque mois.

Le problème, c'est que la fiscalité LMNP est technique. Entre l'amortissement par composant, le choix entre régime réel et Micro-BIC, et les charges qui se saisissent en pourcentage, il est facile de remplir un champ de travers et de se retrouver avec un résultat qui ne veut rien dire.

C'est exactement à ça que sert cette page. On va parcourir ensemble toutes les fonctionnalités du simulateur, écran par écran : quoi mettre dans chaque champ et pourquoi, comment ton impôt est calculé ligne à ligne, comment fonctionne l'amortissement, comment lire ton récapitulatif, et ce que contiennent les trois rapports PDF. Tout est illustré avec un exemple unique qu'on suit du début à la fin : un appartement à 250 000 €, loué 1 600 €/mois, avec 40 000 € d'apport.

Sommaire

  1. 01Le bien et son financement
  2. 02Le loyer
  3. 03Les autres charges déductibles
  4. 04L'option Location Saisonnière
  5. 05Les deux régimes fiscaux LMNP
  6. 06Comment ton impôt est calculé
  7. 07Quel régime choisir ?
  8. 08Ajuster et affiner ta simulation
  9. 09L'amortissement — la ligne qui change tout
  10. 10Composant ou global : lequel choisir ?
  11. 11Le récapitulatif que le simulateur te donne
  12. 12Le cash-flow : ton vrai baromètre
  13. 13Les 3 rapports disponibles

01Le bien et son financement

La colonne de gauche du simulateur

C'est ta première saisie, et la plus structurante. Ces huit champs déterminent combien tu empruntes, ce que tu rembourses chaque mois, et la valeur que tu pourras amortir pendant les vingt prochaines années. Clique sur n'importe quel champ de l'aperçu ci-dessous : l'explication s'affiche juste à côté.

Aperçu interactifBien & Financement — clique sur un champ pour le comprendre
Bien & Financement
👆 Clique sur un champ
Chaque champ de cette colonne détermine ce que ton projet te coûte vraiment : le montant que tu empruntes, ta mensualité, et la valeur que tu pourras amortir. Clique sur l'un d'eux pour savoir quoi y mettre.
Frais de notaireIls sont calculés automatiquement, mais tu peux les remplacer par le montant exact de ton notaire. En LMNP réel, tu les amortis sur 25 ans — ils ne sont donc pas perdus.
ApportC'est ton levier le plus direct sur le cash-flow. Fais deux simulations, une avec ton apport réel et une à 0 €, et compare : tu verras immédiatement ce que ton apport t'achète en confort mensuel.
DuréeAllonger ton crédit de 20 à 25 ans améliore ton cash-flow mensuel mais te coûte plus d'intérêts au total. En LMNP, on privilégie souvent la respiration mensuelle.

02Le loyer

Ce que ton bien te rapporte réellement

Deux champs seulement, mais une distinction que beaucoup ratent : le loyer hors charges est ce qui t'enrichit, les charges locataire ne font que transiter par ton compte. Seul le premier entre dans le calcul de tes rendements.

Aperçu interactifLoyer — clique sur un champ pour le comprendre
Loyer
👆 Clique sur un champ
C'est ici que tu déclares ce que ton bien te rapporte. La distinction entre loyer hors charges et charges locataire est essentielle : seul le premier compte dans ton rendement.
Ne gonfle pas ton loyer. C'est l'erreur la plus fréquente. Prends le loyer réellement pratiqué pour un bien équivalent dans le même quartier, pas celui annoncé par le vendeur. Un loyer surestimé de 100 €/mois, ce sont 1 200 €/an de cash-flow imaginaire — et une mauvaise surprise à la première mise en location.
Charges locataireElles ne sont pas incluses dans ton rendement puisqu'elles ne t'appartiennent pas. Le simulateur les intègre en revanche dans ta base fiscale, comme le fait l'administration.
Vacance locativeLe simulateur raisonne sur douze mois pleins. Si ton bien risque de rester vide un mois par an, retire l'équivalent de ton loyer mensuel pour rester prudent.

03Les autres charges déductibles

Celles qui grignotent ton cash-flow tous les mois

Ce sont tes charges récurrentes de propriétaire. Au régime réel, tu les déduis intégralement de tes revenus — c'est ce qui fait tout l'intérêt de ce régime. Deux d'entre elles se saisissent en pourcentage, et ce sont justement les plus souvent sous-estimées.

Aperçu interactifAutres charges déductibles — clique sur un champ pour le comprendre
Autres charges déductibles
👆 Clique sur un champ
Ce sont tes charges récurrentes, celles qui grignotent ton cash-flow tous les mois. Au régime réel, tu les déduis intégralement. Deux d'entre elles se saisissent en pourcentage — clique dessus, ce sont les plus souvent sous-estimées.
Attention aux champs exprimés en pourcentage. Ils paraissent anodins et pèsent lourd. Ton assurance PNO + GLI à 3 % de ton loyer annuel, ce sont 576 €/an. Ta gestion locative à 6 %, ce sont 1 152 €/an. Mis bout à bout, ces deux lignes peuvent te coûter plus de 140 €/mois de cash-flow.
Taxe foncièreDemande le montant exact au vendeur avant de faire une offre. Une TF à 2 500 €/an sur un loyer de 1 600 €/mois, c'est un mois et demi de loyer qui part chaque année.
ComptabilitéObligatoire au régime réel, entre 400 et 800 €/an. Ça peut sembler contraignant — mais c'est ce cabinet qui te sauvera en cas de contrôle fiscal.
EntretienBeaucoup l'oublient complètement. Provisionne 0,5 à 1 % de ton prix d'achat par an, sinon ton cash-flow réel sera systématiquement moins bon que ta simulation.

04L'option Location Saisonnière

Airbnb, Booking et autres plateformes

Si tu coches Location Saisonnière, tu remplaces ton loyer mensuel fixe par une estimation basée sur ton prix à la nuitée et trois taux d'occupation (bas, moyen, haut). Le simulateur te génère alors trois scénarios de rendement en parallèle.

Aperçu interactifOption Location Saisonnière — décoche la case pour revoir la location classique
Loyer
Location Saisonnière
Prix moyen par nuitée
90
€
Taux d'occupation estimé
Bas
30
110 nuits/an
Moyen
50
183 nuits/an
Haut
70
256 nuits/an
Tes calculs de rentabilité approfondis sont effectués avec l'estimation Moyenne.
Micro-BIC saisonnier non classé : abattement 30 % (et non 50 %). La location saisonnière est fiscalement moins avantageuse en micro que la location classique. En régime réel, en revanche, le calcul reste identique. Le simulateur applique automatiquement le bon abattement selon ton choix.
Taux moyenC'est lui qui sert de base à tous tes calculs détaillés. Sois conservateur : mieux vaut calculer sur 50 % d'occupation et être agréablement surpris.
SaisonnalitéUn bien touristique peut osciller entre 20 % en basse saison et 90 % l'été. Ton scénario bas te protège d'une mauvaise année, ton scénario haut mesure ton potentiel maximum.

05Les deux régimes fiscaux LMNP

Régime Réel Simplifié ou Micro-BIC

En LMNP, tu relèves par défaut du Micro-BIC jusqu'à 77 700 €/an de revenus meublés. Au-delà, ou sur option, tu bascules au régime réel. Ces deux régimes ne calculent pas ton impôt de la même façon du tout — et l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros par an.

Aperçu interactifChoisir ton régime fiscal — clique pour explorer

06Comment ton impôt est calculé

Ligne à ligne, avec les chiffres de l'exemple

Le simulateur t'affiche un tableau fiscal complet — identique à ce que produirait ton expert-comptable. Voici comment le lire.

Aperçu interactifComment ton impôt est calculé — bascule entre les deux régimes
Régime réel simplifié✓ SÉLECTIONNÉ
Loyers annuels (HC)19 200 €
Emprunt (mensualités × 12)−16 356 €
Dont frais d'emprunt (intérêts) 8 100 €
Charges déductibles−12 288 €
Résultat avant amortissement7 512 €
Amortissements−9 925 €
Base imposable0 €
Impôt estimé0 €
Amortissement à reporter N+12 413 €
Cash-flow Mensuel-62 €
Soit annuel :-744 €
Ton impôt = base imposable × (TMI + prélèvements sociaux). Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % sur les revenus BIC. Avec une TMI à 30 %, ton taux global est donc de 47,2 %. Sur une base de 9 900 € en Micro-BIC, tu paies 4 811 €. Tu n'as pas à calculer ça toi-même : tu saisis simplement ta TMI, le simulateur intègre les prélèvements sociaux automatiquement.
Ligne clé — RéelLa ligne Amortissements, encadrée en bleu dans le tableau, est la plus importante du régime réel. C'est elle qui ramène ta base imposable à 0 € — on y revient en détail plus bas.
Ligne clé — MicroTa base imposable au Micro-BIC est mécanique : 50 % de tes recettes, quelles que soient tes charges réelles. Si tes charges dépassent la moitié de tes revenus, le réel devient forcément plus avantageux.
ReportAu réel, quand tes amortissements dépassent ton résultat avant amortissement, l'excédent est reporté sur les années suivantes. Ce report est illimité dans le temps : c'est une réserve fiscale que tu te constitues.

07Quel régime choisir ?

La comparaison chiffrée sur notre exemple

Sur notre exemple (appartement 250 000 €, crédit 235 000 €, loyer 1 600 €/mois, TMI 30 %), le tableau ci-dessous te montre pourquoi le régime réel l'emporte presque toujours dès que tu as un crédit en cours.

Aperçu du simulateurExemple réel
IndicateurRégime RéelMicro-BIC
Base imposable0 €9 900 €
Impôt estimé / an0 €4 811 €
Impôt / mois0 €401 €
Cash-flow mensuel-62 €-463 €
Cash-flow annuel-744 €-5 556 €
✓ Régime Réel Simplifié — tu économises 4 811 € d'impôt par an, soit 401 € de cash-flow mensuel en plus.
Règle simple : si ton bien est financé à crédit, que tu as de l'amortissement disponible et que ta TMI est d'au moins 11 %, le régime réel te sera presque toujours plus favorable. Le Micro-BIC ne devient intéressant que si tu es à 0 % de TMI, ou si ton bien est intégralement remboursé et très rentable.

08Ajuster et affiner ta simulation

Modifie, teste, compare

Une fois tes résultats affichés, tu peux revenir en arrière à tout moment. Chaque paramètre que tu modifies recalcule instantanément tous tes indicateurs. Voici les leviers les plus sensibles à tester.

Loyer +100 €/mois
+1 200 €/an de revenus, soit +100 €/mois de cash-flow avant impôt. Sur 20 ans, ce sont 24 000 € de revenus en plus.
Apport +20 000 €
Ton crédit baisse de 20 000 €, ta mensualité d'environ 115 €/mois — donc +115 €/mois de cash-flow. Mais tu immobilises 20 000 € de liquidités.
Taux +0,5 %
Sur 235 000 € et 20 ans, ta mensualité grimpe d'environ 60 €/mois. Ton cash-flow se dégrade d'autant.
TMI 11 % au lieu de 30 %
En Micro-BIC, ton impôt est divisé par deux environ. Au réel il est déjà à 0 € — le régime réel reste optimal quelle que soit ta TMI.
Charges +500 €/an
Impact direct de −42 €/mois sur ton cash-flow. Au réel, ces charges sont déductibles : ton impôt baisse en proportion.
Durée 25 ans au lieu de 20
Ta mensualité baisse, ton cash-flow mensuel s'améliore — mais tu paies davantage d'intérêts sur la durée totale.

09L'amortissement — la ligne qui change tout

Pourquoi c'est le cœur du régime réel

Au régime réel, tu peux amortir comptablement ton bien immobilier : chaque année, tu constates une charge représentant sa dépréciation théorique. Cette charge réduit ta base imposable sans qu'un seul euro ne quitte ton compte. C'est pour ça que ton impôt peut être à 0 € alors que tu encaisses du loyer tous les mois.

Amortissement n'est pas dépense. C'est une charge purement comptable. Tu n'envoies d'argent à personne — tu déduis simplement une dépréciation théorique. Ta base imposable diminue, ton impôt aussi, et ton compte bancaire ne bouge pas d'un centime sur ce poste.

Dans notre exemple, tes amortissements annuels s'élèvent à 9 925 € pour un résultat avant amortissement de 7 512 €. L'amortissement efface donc entièrement ce résultat : ta base imposable tombe à 0 €, et l'excédent de 2 413 € est reporté sur l'année suivante.

Ce qui s'amortitTon bien hors terrain (environ 85 % du prix), ton mobilier, tes travaux et tes frais de notaire.
Ce qui ne s'amortit pasLe terrain, car le sol ne se déprécie pas. En pratique il représente 10 à 20 % du prix.
Durée de l'avantageTu amortis tant que ton bien reste en LMNP. Après 10 à 15 ans, ton stock reporté peut être encore très important : l'avantage fiscal dure souvent plus longtemps que ton crédit.

10Composant ou global : lequel choisir ?

Les deux méthodes d'amortissement

Le simulateur te propose deux méthodes. La méthode par composant ventile ton bien entre ses éléments constitutifs — gros œuvre, toiture, aménagements — chacun amorti sur sa propre durée. La méthode globale simplifiée amortit 85 % du prix sur une durée unique.

Aperçu interactifMéthode d'amortissement — bascule pour comparer
Valeur amortissable de ton bien : 250 000 € × 85 % = 212 500 €
Gros œuvre (bâti)45 %40 ans2 391 €/an
Toiture15 %25 ans1 275 €/an
Aménagements intérieurs20 %15 ans2 833 €/an
Installation électrique10 %20 ans1 063 €/an
Étanchéité / plomberie10 %20 ans1 063 €/an
Également amortis :
Mobilier10 ans500 €/an
Frais de notaire25 ans800 €/an
Total amortissements / an9 925 €
Par Composant
Avantages
✓ Plus précise et plus avantageuse au début
✓ Les éléments à courte durée (aménagements, 15 ans) te génèrent plus d'amortissement tôt
✓ C'est ce que recommandent les experts-comptables LMNP
✓ Révisable si des travaux modifient un composant
Points d'attention
· Comptabilité plus complexe
· Nécessite un expert-comptable
Globale Simplifiée
Avantages
✓ Calcul simple : 85 % du prix sur 25 ans
✓ Déclaration plus rapide
✓ Peut suffire si les durées de composants donnent un résultat proche
Points d'attention
· Moins optimisée sur tes premières années
· Aucune différenciation selon l'état réel du bien
Sur notre exemple, la méthode par composant te génère 9 925 €/an contre 9 800 €/an en global — un écart de 125 €/an seulement. Mais si ton bien comporte des travaux importants ou un mobilier conséquent, l'écart peut devenir nettement plus significatif en ta faveur.

11Le récapitulatif que le simulateur te donne

Quatre parties, de ta saisie au détail de ton amortissement

Une fois ta simulation validée, le simulateur t'affiche un récapitulatif structuré. Il commence par te rappeler ta saisie et te donner tes indicateurs clés — mais il ne s'arrête pas là : il te réaffiche ensuite le tableau fiscal complet du régime que tu as retenu, puis, si tu es au réel, le détail de ton amortissement composant par composant. Tu as ainsi tout le raisonnement sous les yeux, sans avoir à remonter dans la page.

Aperçu du simulateurExemple réel
1 · Le rappel de ta saisie
Le bien
Prix d'achat : 250 000 €
Notaire : 20 000 €
Mobilier : 5 000 €
Travaux : 0 €
Investissement total : 275 000 €
Financement
Apport : 40 000 €
Crédit : 235 000 €
Durée : 20 ans — 3,5 %
Mensualité : 1 363 €/mois
+ Assurance : 49 €/mois
Charges annuelles
Taxe foncière : 1 600 €
Copro : 1 000 €
Entretien : 500 €
Comptabilité : 500 €
Assur. emprunteur : 588 €
2 · Le verdict et tes indicateurs
✓ Régime Réel Simplifié recommandé — Impôt : 0 € — Cash-flow : -62 €/mois
Rendement brut
7.0 %
Rendement net (avant impôt)
5.67 %
Investissement total
275 000 €
Mensualité totale
1 412 €/mois
Impôt annuel (réel)
0 €
Cash-flow mensuel
-62 €/mois
Amort. à reporter
2 413 €
3 · Le tableau du régime que tu as retenu
Le récapitulatif ne se contente pas de te donner un verdict : il te réaffiche le tableau fiscal complet du régime retenu, ligne à ligne. Tu peux ainsi revérifier d'où sort chaque chiffre sans remonter dans la page.
Régime réel simplifié✓ SÉLECTIONNÉ
Loyers annuels (HC)19 200 €
Emprunt (mensualités × 12)−16 356 €
Dont frais d'emprunt (intérêts) 8 100 €
Charges déductibles−12 288 €
Résultat avant amortissement7 512 €
Amortissements−9 925 €
Base imposable0 €
Impôt estimé0 €
Amortissement à reporter N+12 413 €
Cash-flow Mensuel-62 €
Soit annuel :-744 €
4 · Le détail de ton amortissement
Si tu es au régime réel, le récapitulatif déroule aussi le détail de ton amortissement — composant par composant, avec la durée retenue pour chacun et le montant annuel correspondant. C'est le justificatif de la ligne « Amortissements » du tableau ci-dessus.
Valeur amortissable de ton bien : 250 000 € × 85 % = 212 500 €
Gros œuvre (bâti)45 %40 ans2 391 €/an
Toiture15 %25 ans1 275 €/an
Aménagements intérieurs20 %15 ans2 833 €/an
Installation électrique10 %20 ans1 063 €/an
Étanchéité / plomberie10 %20 ans1 063 €/an
Également amortis :
Mobilier10 ans500 €/an
Frais de notaire25 ans800 €/an
Total amortissements / an9 925 €
Rendement brutTon loyer HC annuel divisé par ton investissement total. Indicateur grossier : il ignore tes charges et ton impôt. Utile seulement pour comparer plusieurs biens rapidement.
Rendement net (avant impôt)Ton loyer HC moins toutes tes charges (hors crédit et impôt), divisé par ton investissement total. Plus pertinent que le brut, mais il ignore encore ton impôt et ton remboursement de crédit.
Cash-flow mensuelCe qui reste vraiment sur ton compte une fois le loyer encaissé et la mensualité, les charges et l'impôt payés. C'est ton indicateur le plus important — on y consacre la section suivante.
Base imposableLe montant sur lequel ton impôt est calculé. Au réel elle peut être à 0 € grâce à tes amortissements. En Micro-BIC, elle vaut toujours 50 % de tes recettes.
Amortissement à reporter N+1Ton excédent d'amortissement non consommé cette année, reporté sur les suivantes. Ce stock grandit au fil du temps et constitue ta réserve fiscale.
Tableau du régime retenuLe tableau fiscal complet du régime que tu as choisi, reproduit ligne à ligne : loyers, emprunt, charges déductibles, amortissements, base imposable et impôt.
Détail de l'amortissementAu régime réel, la ventilation de tes amortissements par composant, avec la durée retenue pour chacun. C'est le justificatif de la ligne « Amortissements » de ton tableau fiscal.

12Le cash-flow : ton vrai baromètre

Bien plus important que le rendement

Le rendement brut est un outil de comparaison rapide, rien de plus. Ton cash-flow, lui, répond à la vraie question : chaque mois, est-ce que ce projet me coûte ou me rapporte de l'argent ?

Cash-flow négatif (ici −62 €/mois)
Tu sors 62 € de ta poche chaque mois pour financer ton projet. Ce n'est pas un drame si :
· ton bien prend de la valeur
· ton amortissement te maintient à 0 € d'impôt
· ton patrimoine s'enrichit chaque mois du capital remboursé (~680 €/mois ici)
Cash-flow positif (ex : +200 €/mois)
Ton projet s'autofinance complètement et te dégage un excédent. Idéal, mais rare sur les marchés tendus. Tu y arrives avec un apport important, un loyer élevé, ou un bien sans crédit.
Ton cash-flow évolue dans le temps
Chaque mois, tu rembourses un peu moins d'intérêts et un peu plus de capital. Si tes loyers augmentent et que tes charges restent stables, ton cash-flow s'améliore progressivement. Et à l'an 21 dans notre exemple, ton crédit est soldé : les 1 412 €/mois de mensualité disparaissent d'un coup, et ton cash-flow devient massivement positif.
Aperçu du simulateurExemple réel
0 €+400 €+800 €+1200 €0 €Fin crédit-62 €/mois+713 €/moisAn 1An 20An 25
Projection à loyer stable. À partir de l'an 21, ton crédit est remboursé : ton cash-flow devient fortement positif.
En résumé : avec un crédit, ton cash-flow sera souvent légèrement négatif les premières années. C'est normal et prévisible. Ce qui compte, c'est que l'effort mensuel reste supportable pour toi, que la trajectoire sur 20 ans soit bonne, et que ta fiscalité soit optimisée — dans notre exemple, sans le régime réel, ton cash-flow serait pire de 400 € par mois.

13Les 3 rapports disponibles

Tes documents PDF prêts à l'emploi

À partir de ta simulation, ToutLMNP te génère trois rapports PDF distincts. Chacun s'adresse à un interlocuteur différent : toi, ton expert-comptable, ou ton banquier. Voici le bouton de chacun tel que tu le verras, et ce qu'il contient.

Aperçu du simulateurExemple réel
PDFRapport
Invest→
Ton dossier d'investisseur complet : la synthèse de ton projet, le comparatif fiscal des deux régimes, tes rendements et la projection de ton cash-flow. C'est celui à garder sous la main pour décider.
·Fiche du bien (prix, notaire, mobilier, travaux)
·Plan de financement et mensualités
·Comparatif Réel vs Micro-BIC
·Rendements brut et net
·Cash-flow mensuel et annuel
·Projection sur toute la durée du crédit
PDFSynthèse
d'investissement→
La version approfondie, orientée fiscalité. Tu y retrouves le détail ligne à ligne de tes charges déductibles et le plan d'amortissement complet — c'est le document à transmettre à ton expert-comptable.
·Détail des charges déductibles
·Amortissement par composant, année par année
·Base imposable et calcul de l'impôt
·Amortissements à reporter en N+1
·Traitement de la plus-value à la revente
·Annexes de projection détaillées
PDFSynthèse financière
– Banque→
Un dossier pensé pour ton banquier : présentation sobre, chiffres clés mis en avant, et l'analyse de ta capacité de remboursement. À joindre à ta demande de financement.
·Présentation du projet et du plan de financement
·Capacité de remboursement et taux d'effort
·Scénarios de sensibilité
·Cash-flow après fiscalité
·Valeur patrimoniale constituée
·Format sobre, prêt à imprimer
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Questions fréquentes

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Les résultats sont fournis à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal ou financier. Consulte un expert-comptable pour valider ta situation personnelle.