Amortissement LMNP : comment fonctionne-t-il et comment le calculer ?

En comptabilité, un actif destiné à être utilisé pendant plusieurs années n'est généralement pas déduit intégralement du résultat au moment de son acquisition. Son coût est réparti sur sa durée d'utilisation prévisible. Cette répartition constitue l'amortissement.

Un exemple très simple

Un équipement destiné à être utilisé pendant 5 ans est acheté 5 000 €. Dans un calcul linéaire simplifié :

Une charge comptable de 1 000 € est donc enregistrée chaque année pendant la durée retenue.

Le même principe existe pour un logement exploité en LMNP au régime réel, avec une particularité importante : un immeuble n'est généralement pas amorti en une seule fois sur une durée unique. Le bâti doit être ventilé entre plusieurs composants ayant des durées d'utilisation différentes.

Les revenus provenant d'une location meublée sont fiscalement classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.

Au micro-BIC

Le propriétaire déclare ses recettes et l'administration applique un abattement forfaitaire. Il n'est donc pas possible de déduire séparément les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété, les travaux ou les amortissements LMNP.

Au régime réel

Le résultat fiscal est déterminé à partir des recettes de l'activité LMNP, dont sont retranchées les charges fiscalement déductibles ainsi que, dans certaines limites, les dotations aux amortissements. Schématiquement :

L'amortissement peut donc considérablement réduire le bénéfice imposable du LMNP.

Plusieurs catégories d'actifs peuvent faire l'objet d'un amortissement lorsqu'elles sont inscrites à l'actif de l'activité LMNP.

Le bâtiment

La construction elle-même constitue généralement la part principale de la base amortissable. En revanche, le terrain n'est pas amortissable. Il est donc indispensable de distinguer :

Seule la partie correspondant au bâti entre dans le plan d'amortissement immobilier.

Le mobilier

• lit, canapé, tables, chaises
• armoires, rangements
• tout meuble nécessaire à l'exploitation du logement

Les équipements

• électroménager
• cuisine équipée
• téléviseur
• matériel informatique
• équipements de chauffage ou de climatisation

Les travaux

Les travaux ayant la nature d'une immobilisation peuvent également être amortis. Leur durée dépend de leur nature : refaire une installation électrique n'a pas la même durée d'utilisation qu'une peinture ou qu'un équipement de cuisine.

Les frais d'acquisition

Certains frais directement liés à l'acquisition (droits, honoraires, commissions) peuvent, selon le traitement comptable retenu, être incorporés au coût de l'actif plutôt que déduits immédiatement.

La première étape consiste à déterminer la valeur du bien à inscrire dans la comptabilité LMNP. Deux situations doivent être distinguées.

Le logement vient d'être acheté

Lorsque l'achat et le début de l'activité LMNP sont proches, le coût d'acquisition constitue naturellement le point de départ. Il faut ensuite isoler la valeur du terrain, déterminer la valeur amortissable du bâti, puis répartir le bâti entre différents composants.

Le logement a été acheté plusieurs années auparavant

Le fait que l'immeuble soit ancien n'empêche pas son amortissement en LMNP. Il ne s'agit cependant pas de « rattraper » les amortissements des années où le logement n'était pas exploité en LMNP.

Lorsqu'un immeuble appartenant jusque-là au patrimoine privé est inscrit ultérieurement à l'actif d'une activité, sa valeur d'inscription doit correspondre à sa valeur réelle au moment de cette inscription. Un appartement acheté 150 000 € vingt ans auparavant et valant désormais 300 000 € doit être valorisé à sa valeur actuelle lors de son entrée dans l'activité LMNP.

L'amortissement suppose qu'un actif ait une durée d'utilisation limitée ou qu'il subisse une consommation progressive de ses avantages économiques. Le terrain ne répond généralement pas à cette logique. Contrairement à la construction, il n'est donc pas amorti.

Exemple

Pour un appartement acheté 250 000 €, il serait incorrect de pratiquer des amortissements sur la totalité des 250 000 €. En retenant une valeur foncière de 45 000 €, la base amortissable du bâti est :

Un immeuble rassemble des éléments dont les durées d'utilisation sont très différentes. La structure peut rester exploitable pendant plusieurs décennies tandis que des aménagements intérieurs devront être renouvelés beaucoup plus tôt.

La méthode par composants consiste à décomposer le bâtiment. On peut par exemple identifier :

• le gros œuvre
• la toiture ou l'étanchéité
• les façades
• les installations électriques
• la plomberie
• le chauffage
• les agencements et aménagements intérieurs

Chaque composant reçoit une fraction de la valeur totale du bâti et une durée d'amortissement correspondant à sa durée d'utilisation.

Il n'existe pas, pour tous les logements LMNP, une grille réglementaire imposant automatiquement des durées fixes. La durée doit rester cohérente avec la durée normale d'utilisation de l'élément concerné.

Prenons un exemple volontairement simplifié. Un appartement destiné au LMNP est inscrit pour une valeur de 240 000 €.

Étape 1 : retirer le terrain

En retenant une valeur foncière justifiée de 43 200 € :

Étape 2 : répartir le bâti entre différents composants

Étape 3 : ajouter les autres immobilisations

En ajoutant un mobilier de 12 000 € sur 6 ans et des travaux d'aménagement de 18 000 € sur 12 ans :

Étape 4 : calculer l'amortissement total

Mais cela ne signifie pas que les 10 749 € seront fiscalement déductibles la même année. C'est là qu'intervient la règle particulière du plafonnement des amortissements en LMNP.

Étape 5 : appliquer un prorata la première année

Si l'activité commence en cours d'exercice, l'annuité doit être adaptée à la période d'utilisation effective. Par exemple, pour une demi-année d'utilisation :

Les travaux réalisés dans un LMNP ne sont pas tous traités de la même manière. Il faut notamment distinguer les dépenses pouvant être comptabilisées immédiatement en charges, les dépenses constituant une immobilisation, les travaux rattachés à un composant existant et les travaux créant ou améliorant durablement un élément du logement.

Exemple

Des travaux d'aménagement immobilisés pour 15 000 € avec une durée comptable retenue de 15 ans :

Travaux réalisés avant le début de l'activité LMNP

Le fait qu'une facture soit antérieure à la déclaration de début d'activité ne suffit pas à conclure que la dépense est automatiquement inutilisable. Le traitement dépend notamment de la date des travaux, de leur nature, de leur lien avec l'activité future et de la valorisation du bien lors de son inscription à l'actif.

Le mobilier et les équipements constituent des immobilisations distinctes du logement. Leur durée d'utilisation est généralement beaucoup plus courte que celle du bâtiment.

Oui, sous certaines conditions. Une tolérance administrative permet de comptabiliser directement en charges certains matériels et mobiliers de faible valeur lorsque leur prix unitaire n'excède pas 500 € HT.

Attention à l'équipement initial du logement

La règle des petits achats ne doit pas conduire à découper artificiellement l'équipement initial complet d'un logement LMNP pour tout passer immédiatement en charges. L'administration précise que la tolérance ne s'applique normalement pas à l'équipement initial complet ou au renouvellement complet d'un ensemble de mobilier, même lorsque les éléments pris individuellement sont de faible valeur.

C'est une particularité fondamentale du LMNP. L'amortissement ne peut pas être utilisé librement pour faire basculer le résultat de la location sous zéro. L'article 39 C du CGI limite les amortissements déductibles, pour une location consentie par une personne physique, au montant des loyers diminué des autres charges afférentes aux biens.

Exemple

• Recettes : 12 000 €
• Charges hors amortissements : 9 000 €
• Amortissements calculés : 5 000 €

Le résultat avant amortissements est de 3 000 €. L'amortissement utilisable est donc limité à 3 000 €, ce qui ramène le résultat à 0 €.

Les 2 000 € d'amortissements restants ne sont pas perdus. Ils sont reportés pour une utilisation ultérieure dans les conditions prévues par l'article 39 C.

Il ne faut pas confondre le déficit LMNP et l'amortissement LMNP non déduit. Ce sont deux mécanismes différents.

Le déficit LMNP

Un déficit peut apparaître lorsque les charges autres que les amortissements sont supérieures aux recettes. Dans le cadre d'une activité de location meublée non professionnelle, ce déficit n'est pas imputable sur le revenu global du foyer. Il peut en revanche être imputé sur les bénéfices provenant d'activités de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.

Les amortissements non déduits

Lorsque le plafond de l'article 39 C empêche de déduire la totalité des amortissements, la fraction restante est conservée et peut être utilisée au cours des exercices suivants dans les mêmes conditions et limites.

Choisir le régime réel implique davantage d'obligations comptables que le micro-BIC. Le LMNP doit notamment être capable de justifier ses recettes, dépenses, immobilisations, amortissements, éventuels déficits et amortissements reportés.

La déclaration de résultat BIC s'appuie notamment sur la déclaration 2031-SD et les tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD. Le résultat fiscal est ensuite reporté dans la déclaration 2042-C-PRO, dans la rubrique correspondant aux locations meublées non professionnelles au régime réel.

L'expert-comptable est-il obligatoire ?

Non. Le recours à un expert-comptable n'est pas légalement obligatoire simplement parce qu'un LMNP est imposé au réel. Les obligations comptables et fiscales existent cependant même lorsqu'un propriétaire décide de tenir lui-même sa comptabilité. L'enjeu principal est la conformité de la comptabilité, non l'identité de la personne qui l'établit.

C'est l'un des changements majeurs intervenus récemment dans la fiscalité du LMNP.

Jusqu'en 2024

Lorsqu'un LMNP revendait son logement en conservant son statut non professionnel, les amortissements pratiqués pendant la location n'augmentaient pas la plus-value immobilière imposable. Cette particularité rendait le régime réel particulièrement favorable : les amortissements réduisaient les revenus imposables sans être repris lors du calcul de la plus-value.

Depuis le 15 février 2025

La loi de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition utilisé pour calculer la plus-value est désormais diminué des amortissements admis en déduction dans les conditions prévues par l'article 39 C.

Exemple

• Achat : 200 000 €
• Revente : 250 000 €
• Amortissements admis en déduction : 20 000 €

Le prix d'acquisition corrigé devient 200 000 − 20 000 = 180 000 €. La plus-value brute est donc 250 000 − 180 000 = 70 000 €, au lieu de 50 000 € sans réintégration.

Les amortissements réintégrés bénéficient-ils des abattements pour durée de détention ?

Ainsi, même la fraction de plus-value provenant de la réintégration des amortissements voit progressivement son imposition diminuer avec la durée de détention. Les LMNP restent totalement exonérés d'impôt sur la plus-value après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Certaines résidences sont exclues de la nouvelle réintégration

L'article 150 VB prévoit des exceptions pour certaines catégories précises de résidences : certaines résidences destinées aux étudiants, aux personnes âgées ou aux personnes handicapées ainsi que certains établissements médico-sociaux. Il est préférable de vérifier précisément la catégorie juridique de la résidence plutôt que de considérer que toute « résidence services » est automatiquement exonérée.

Peut-on amortir un logement acheté il y a 20 ans ?

Oui. Le fait d'avoir acheté le logement longtemps avant sa mise en location meublée n'empêche pas de l'amortir. L'amortissement débute lorsqu'il est inscrit et mis en service dans le cadre de l'activité LMNP. Lorsqu'un immeuble conservé dans le patrimoine privé est inscrit à l'actif d'une activité, sa valeur d'inscription doit correspondre à sa valeur réelle à cette date.

Je possède déjà des meubles mais je n'ai plus les factures : puis-je les amortir ?

L'absence de facture ne signifie pas qu'un bien ayant une valeur réelle ne peut jamais être inscrit à l'actif. Il faut cependant être capable de justifier sérieusement sa valeur : références de prix comparables, photographies, marque et modèle, âge approximatif du mobilier. Une estimation arbitraire sans pièce justificative serait très difficile à défendre.

J'ai hérité du logement que je loue en LMNP : peut-il être amorti ?

Oui, sous réserve des règles habituelles. Le fait qu'un bien ait été reçu par succession n'empêche pas son amortissement. Les actifs acquis à titre gratuit sont valorisés selon leur valeur vénale. Il faudra déterminer correctement la valeur d'entrée, isoler la valeur du terrain, décomposer le bâtiment et appliquer les amortissements correspondants.

Je ne possède que l'usufruit du logement : puis-je pratiquer un amortissement ?

La situation est plus technique qu'en pleine propriété. La jurisprudence du Conseil d'État a reconnu qu'un droit d'usufruit limité dans le temps peut présenter un caractère amortissable lorsque sa valeur se déprécie avec le temps. Il ne s'agit toutefois pas de prendre la valeur totale du logement et de l'amortir comme si on en était plein propriétaire. Cette situation mérite une analyse comptable spécifique.

J'ai effectué des travaux lorsque j'habitais encore dans le logement. Comment les prendre en compte ?

Lorsque le bien est inscrit dans l'activité LMNP à sa valeur réelle au moment de l'inscription, cette valeur peut déjà refléter les améliorations apportées antérieurement. Il ne faut pas mécaniquement ajouter une seconde fois toutes les factures historiques de travaux, ce qui conduirait à comptabiliser deux fois la même création de valeur.

Dois-je amortir tous mes meubles sur 5 ans ?

Non. Il n'existe pas de règle imposant automatiquement cinq ans à chaque meuble d'un LMNP. La durée retenue doit être cohérente avec la durée d'utilisation prévisible de l'actif. Un appareil informatique, une literie, un canapé ou un meuble robuste peuvent présenter des durées d'usage différentes.

Un amortissement LMNP est-il une dépense réelle ?

Pas au moment où il est comptabilisé. L'achat du bien a nécessité une sortie d'argent à un moment donné. L'amortissement consiste ensuite à répartir comptablement le coût correspondant sur plusieurs exercices. Il peut donc diminuer le résultat fiscal sans entraîner une nouvelle sortie de trésorerie la même année. C'est la différence essentielle entre le résultat fiscal LMNP et le cash-flow de l'investissement.

• 1. Le régime micro-BIC ne permet pas de déduire individuellement les amortissements LMNP.
• 2. Au régime réel, le logement, le mobilier, certains équipements et certains travaux peuvent être amortis lorsqu'ils sont correctement inscrits à l'actif.
• 3. Le terrain n'est pas amortissable et doit être séparé de la valeur du bâtiment.
• 4. Le bâtiment doit être ventilé entre plusieurs composants ayant des durées d'utilisation différentes.
• 5. Il n'existe pas de tableau universel imposant une durée identique à tous les LMNP : les durées et ventilations doivent être cohérentes et justifiables.
• 6. L'amortissement ne peut pas, dans les conditions de l'article 39 C, être utilisé sans limite pour rendre le résultat négatif.
• 7. Les amortissements non déductibles en raison de cette limitation sont reportés sur les exercices suivants.
• 8. Un déficit LMNP et un stock d'amortissements non utilisés sont deux choses différentes : le déficit LMNP non professionnel est reportable pendant 10 ans, tandis que les amortissements suivent leur propre mécanisme de report.
• 9. La tolérance fiscale applicable aux petits matériels porte sur une valeur de 500 € HT et ne permet pas de passer artificiellement en charges tout l'équipement initial d'un logement.
• 10. Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP admis en déduction concernés par l'article 150 VB sont pris en compte lors du calcul de la plus-value immobilière.
• 11. Cette réintégration intervient avant les abattements pour durée de détention : les amortissements réintégrés ne restent donc pas systématiquement taxés quelle que soit la durée de détention.
• 12. Le LMNP bénéficie toujours d'une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et d'une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

L'amortissement LMNP reste un mécanisme particulièrement important pour comprendre la fiscalité d'un investissement meublé. Son impact doit être apprécié sur l'ensemble de la vie de l'investissement : pendant l'exploitation, lors du calcul du résultat fiscal et désormais également au moment de la revente.