2026 : CSG et prélèvements sociaux en LMNP

Pour les revenus de location meublée non professionnelle qui ne sont pas déjà soumis aux cotisations et contributions sociales sur les revenus d'activité, le taux global des prélèvements sociaux est désormais de 18,6 %.

La hausse représente 1,4 point et provient entièrement de l'augmentation de la Contribution Sociale Généralisée (CSG). L'article L.136-8 du Code de la sécurité sociale fixe désormais à 10,6 % le taux de CSG applicable aux contributions sur les revenus du patrimoine visées par l'article L.136-6.

Jusqu'à cette réforme, un LMNP soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine supportait 9,2 % de CSG + 0,5 % de CRDS + 7,5 % de prélèvement de solidarité, soit 17,2 %. La CSG applicable aux revenus du patrimoine concernés est désormais portée à 10,6 %, portant le total à 18,6 %.

L'administration fiscale distingue désormais explicitement location nue : 17,2 % et location meublée : 18,6 %. Location nue et location meublée ne supportent donc plus nécessairement le même taux de prélèvements sociaux sur leurs revenus courants.

On pourrait penser qu'un nouveau taux applicable en 2026 concerne uniquement les loyers encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026. Ce n'est pas le cas pour cette mesure. La modification législative prévoit que le nouveau taux s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025.

Revenus LMNP encaissés en 2025

Ils sont déclarés au printemps 2026. Les prélèvements sociaux correspondants sont calculés lors de l'imposition en 2026. Ils peuvent donc être soumis au nouveau taux de 18,6 %.

Revenus LMNP encaissés en 2026

Ils seront déclarés en 2027. Le taux de 18,6 % leur est également applicable dans le cadre juridique actuellement en vigueur. L'administration fiscale mentionne d'ailleurs explicitement, pour les non-résidents percevant des locations meublées françaises, le taux de 18,6 % comme « nouveau taux applicable à compter des revenus perçus en 2025 ».

Les 18,6 % ne sont généralement pas calculés directement sur le montant total des loyers encaissés. Ils portent sur le revenu fiscal net soumis aux prélèvements sociaux. La base dépend donc du régime fiscal LMNP : micro-BIC ou régime réel.

L'administration fiscale confirme que le taux porte : au micro-BIC, sur les recettes après application de l'abattement ; au régime réel, sur le revenu net après prise en compte des dépenses déductibles. Un LMNP encaissant 20 000 € de loyers ne paiera donc pas nécessairement 20 000 × 18,6 % = 3 720 € de prélèvements sociaux. Il faut d'abord déterminer sa base fiscale LMNP.

Prenons un LMNP exploitant un appartement en location meublée longue durée au micro-BIC avec 24 000 € de recettes LMNP. L'abattement micro-BIC de 50 % donne une base imposable de 12 000 €.

Comparaison avec l'ancien taux : 12 000 × 17,2 % = 2 064 €, contre 12 000 × 18,6 % = 2 232 €. La réforme entraîne 168 € supplémentaires pour 12 000 € de base taxable.

Meublé de tourisme non classé

Le principe reste identique, mais l'abattement du micro-BIC est de 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Avec 12 000 € de recettes, la base taxable est de 12 000 × 70 % = 8 400 €, soit des prélèvements sociaux de 8 400 × 18,6 % = 1 562,40 €.

Au régime réel, le LMNP ne bénéficie pas d'un abattement forfaitaire. Il détermine son résultat à partir des recettes, dont sont notamment retranchées les dépenses fiscalement déductibles et, dans les limites prévues, les amortissements.

Exemple

Un LMNP encaisse 24 000 € de recettes annuelles et comptabilise : intérêts d'emprunt (3 000 €), charges de copropriété et autres charges déductibles (3 500 €), taxe foncière et assurances (1 500 €), autres frais déductibles (1 000 €), amortissements fiscalement déductibles (8 000 €). Total : 17 000 €. Résultat LMNP : 24 000 − 17 000 = 7 000 €.

Et si le résultat LMNP est ramené à zéro ?

Lorsque le résultat imposable LMNP est nul après déduction des charges et amortissements fiscalement admis, il n'existe en principe plus de bénéfice sur lequel appliquer les prélèvements sociaux. C'est l'une des différences majeures entre micro-BIC et régime réel. Il faut toutefois rappeler que l'amortissement LMNP est plafonné : il ne peut pas être utilisé pour créer un déficit fiscal provenant de l'amortissement, la fraction non utilisable étant reportée selon les règles applicables.

Oui, sous certaines conditions. Même si le taux de CSG passe à 10,6 %, une fraction de cette CSG peut être déduite du revenu global lorsque les revenus concernés sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le montant déductible reste fixé à 6,8 % de la base concernée.

Exemple avec un revenu LMNP taxable de 10 000 €

Prélèvements sociaux : 10 000 × 18,6 % = 1 860 €. Dont CSG totale : 10 000 × 10,6 % = 1 060 €. Fraction susceptible d'être déduite : 10 000 × 6,8 % = 680 €. Attention : il ne s'agit pas d'un remboursement — les 680 € sont déduits du revenu global imposable de l'année de paiement. À une TMI de 30 %, cela représenterait théoriquement 680 × 30 % = 204 € d'impôt en moins, toutes choses égales par ailleurs.

Quand cette CSG est-elle déduite ?

Il existe un décalage temporel. Un revenu LMNP perçu en année N est déclaré en N+1 ; les prélèvements sociaux sont payés en N+1 ; la fraction de CSG déductible est alors déduite des revenus de N+1, déclarés en N+2. Le montant est normalement calculé par l'administration et prérempli en case 6DE de la déclaration n°2042.

C'est probablement la distinction la plus importante de cet article.

Les prélèvements sociaux

Ils concernent, dans le cas général, les revenus LMNP considérés comme revenus du patrimoine. Ils sont calculés par l'administration fiscale au taux désormais de 18,6 %.

Les cotisations sociales

Elles correspondent à un régime social d'activité et peuvent s'appliquer notamment lorsque certaines activités de location meublée franchissent des seuils prévus par le Code de la sécurité sociale. La doctrine fiscale souligne expressément que les critères fiscaux permettant de distinguer LMNP et LMP peuvent être différents de ceux utilisés par le droit social. Autrement dit : être LMNP fiscalement ne garantit pas automatiquement l'absence de cotisations sociales.

Pour une activité de location meublée de courte durée à une clientèle qui n'y élit pas domicile, l'administration indique qu'au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, le loueur est soumis aux cotisations sociales et contributions sociales sur les revenus d'activité auprès des organismes de sécurité sociale. Lorsque les revenus sont déjà soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale, ils ne sont pas à nouveau soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 % par la DGFiP.

Cas particulier des meublés de tourisme non classés en 2026

Le plafond du micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé est de 15 000 €, alors que le seuil d'affiliation sociale pour la courte durée reste fixé à 23 000 €. À compter du 1er janvier 2026, ces loueurs ne peuvent donc plus utiliser le régime micro-social spécifique lorsque leurs recettes dépassent 23 000 € : ils sont alors soumis aux cotisations et contributions sociales selon le régime réel des travailleurs indépendants concernés.

Non. Il faut distinguer la fiscalité des revenus locatifs LMNP de celle de la plus-value réalisée lors de la vente. La plus-value immobilière d'un LMNP relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers continue de supporter 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant application des abattements pour durée de détention. Il serait donc incorrect d'appliquer automatiquement le taux de 18,6 % à la plus-value LMNP.

Rappel sur la réintégration des amortissements LMNP

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements LMNP concernés qui ont été admis en déduction au régime réel diminuent le prix d'acquisition fiscal utilisé pour déterminer la plus-value, augmentant donc potentiellement la plus-value brute. Les abattements pour durée de détention continuent cependant de s'appliquer à la plus-value ainsi déterminée. Cette question est donc distincte de la hausse de la CSG applicable aux revenus annuels LMNP.

Les revenus immobiliers français d'un contribuable domicilié hors de France peuvent rester soumis aux prélèvements sociaux français. Toutefois, certaines personnes affiliées au régime d'assurance maladie d'un État de l'Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, et qui ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire français de sécurité sociale, bénéficient d'une règle particulière : leurs revenus locatifs concernés ne sont pas soumis à la CSG ni à la CRDS. Ils restent cependant soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Exemple

Un propriétaire répondant à l'ensemble des conditions de cette exonération dispose d'une base taxable LMNP de 15 000 €. Au lieu de 15 000 × 18,6 % = 2 790 €, le prélèvement de solidarité serait de 15 000 × 7,5 % = 1 125 €, sous réserve que l'ensemble des conditions soit effectivement satisfait.

La différence de taux est de 1,4 point. L'augmentation peut être facilement estimée à partir du bénéfice fiscal LMNP soumis aux prélèvements sociaux.

La réforme augmente donc la fiscalité LMNP de 14 € supplémentaires pour chaque tranche de 1 000 € de bénéfice taxable.

Impact au micro-BIC

Le bénéfice taxable correspond à une fraction forfaitaire des recettes après abattement. La hausse de CSG entraîne donc mécaniquement une augmentation du montant dû dès qu'un revenu imposable subsiste.

Impact au régime réel LMNP

Si les charges et amortissements réduisent fortement le bénéfice fiscal, l'augmentation absolue peut être faible. Avec un bénéfice fiscal LMNP de 2 000 € : ancien taux 2 000 × 17,2 % = 344 €, nouveau taux 2 000 × 18,6 % = 372 €, différence : 28 € par an. Si le résultat fiscal est nul, la hausse de 1,4 point n'a aucune base positive sur laquelle s'appliquer.

Quel est le taux des prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?

Dans le cas général d'un LMNP dont les revenus ne sont pas déjà soumis aux cotisations et contributions sociales d'activité, le taux est désormais de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).

Le taux LMNP était-il auparavant de 17,2 % ?

Oui. La CSG était auparavant de 9,2 %, ce qui donnait 9,2 % + 0,5 % + 7,5 % = 17,2 %. La hausse de la CSG à 10,6 % porte le total à 18,6 %.

La hausse à 18,6 % ne concerne-t-elle que les revenus 2026 ?

Non. Le texte prévoit l'application du nouveau taux dès l'imposition des revenus de l'année 2025. Les loyers LMNP encaissés en 2025 et déclarés en 2026 sont donc déjà concernés.

Les 18,6 % sont-ils calculés sur les loyers encaissés ?

Pas nécessairement. Au micro-BIC, ils sont calculés après l'abattement forfaitaire. Au régime réel LMNP, ils portent sur le revenu fiscal net après prise en compte des éléments déductibles applicables.

Les charges payées par le locataire sont-elles comprises dans les recettes LMNP ?

Les sommes perçues au titre de la location meublée doivent être déclarées charges locatives comprises. Au micro-BIC, l'abattement est ensuite appliqué à la totalité des recettes déclarées. Au régime réel, les sommes perçues sont également comptabilisées, puis les charges réellement supportées sont prises en compte pour déterminer le résultat.

Les amortissements réduisent-ils aussi les prélèvements sociaux LMNP ?

Au régime réel, les amortissements fiscalement admis diminuent le résultat imposable dans les limites propres au LMNP. Une diminution du bénéfice fiscal réduit donc également la base sur laquelle sont calculés les prélèvements sociaux patrimoniaux.

Peut-on déduire la CSG LMNP ?

Une fraction de la CSG sur les revenus du patrimoine soumis au barème progressif est déductible, actuellement à 6,8 %. Elle est normalement reportée en case 6DE de la déclaration de revenus de l'année de paiement des prélèvements sociaux.

Est-ce que 6,8 % des prélèvements sociaux sont remboursés ?

Non. Il ne s'agit pas d'un remboursement. Le montant correspondant à 6,8 % de la base est déduit du revenu global imposable. L'économie fiscale réelle dépend ensuite de la situation du contribuable et notamment de son taux marginal d'imposition.

Un LMNP paie-t-il toujours 18,6 % de prélèvements sociaux ?

Non. Certains revenus de location meublée sont soumis aux cotisations et contributions sociales d'activité, notamment dans certaines situations de location saisonnière. Ils ne sont alors pas soumis une seconde fois aux prélèvements sociaux patrimoniaux de 18,6 %.

Peut-on être LMNP et payer des cotisations sociales URSSAF ?

Oui. La qualification fiscale LMNP/LMP et les règles d'affiliation sociale ne sont pas identiques. Un loueur peut donc être LMNP fiscalement tout en étant assujetti aux cotisations sociales dans certaines situations, particulièrement en location meublée de courte durée.

Le seuil de 23 000 € signifie-t-il toujours que l'on devient LMP ?

Non. Fiscalement, devenir LMP suppose que les deux conditions de l'article 155 du CGI soient réunies : recettes de location meublée supérieures à 23 000 € et recettes supérieures aux autres revenus professionnels du foyer. En revanche, les règles sociales applicables à certaines locations touristiques peuvent utiliser le seuil de 23 000 € selon une logique différente — c'est précisément pour cette raison qu'il faut distinguer LMNP fiscal et régime social.

Quel taux de prélèvements sociaux s'applique à la plus-value LMNP ?

Le taux reste de 17,2 % dans le régime des plus-values immobilières des particuliers. La hausse à 18,6 % des prélèvements sociaux sur les revenus LMNP ne doit donc pas être appliquée à la plus-value immobilière.

Un LMNP non-résident paie-t-il toujours 18,6 % ?

Non. Certaines personnes affiliées à la sécurité sociale d'un État de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse et qui ne sont pas à la charge du régime français peuvent être exonérées de CSG et de CRDS. Elles restent alors redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %.

• 1. Le taux global des prélèvements sociaux applicable aux revenus LMNP passe de 17,2 % à 18,6 % dans le cas général.
• 2. Cette hausse provient uniquement de la CSG, qui passe de 9,2 % à 10,6 %. La CRDS reste à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %.
• 3. Le nouveau taux s'applique dès l'imposition des revenus de l'année 2025, donc aux revenus LMNP 2025 déclarés et imposés en 2026.
• 4. Les 18,6 % ne sont pas nécessairement appliqués sur le montant brut des loyers. Au micro-BIC, ils portent sur la base restant après abattement ; au régime réel, ils portent sur le résultat fiscal net.
• 5. Au régime réel LMNP, les charges et amortissements fiscalement déductibles peuvent réduire fortement la base des prélèvements sociaux.
• 6. Une fraction de la CSG reste déductible du revenu global : 6,8 % de la base concernée, sous les conditions prévues pour les revenus soumis au barème progressif.
• 7. Les prélèvements sociaux de 18,6 % ne doivent pas être confondus avec les cotisations sociales URSSAF.
• 8. Un propriétaire peut être LMNP fiscalement mais être soumis aux cotisations sociales dans certaines activités, notamment en location meublée de courte durée au-delà des seuils sociaux applicables.
• 9. Lorsqu'un revenu est déjà soumis aux cotisations et contributions sociales d'activité, il n'est pas soumis une seconde fois aux prélèvements sociaux patrimoniaux de 18,6 %.
• 10. Le taux de 18,6 % ne s'applique pas à la plus-value immobilière LMNP : les prélèvements sociaux sur la plus-value restent fixés à 17,2 % dans le régime des particuliers.
• 11. Certains LMNP non-résidents affiliés à un régime d'assurance maladie de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse peuvent être exonérés de CSG et CRDS et ne supporter que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
• 12. La hausse de la CSG représente 14 € supplémentaires pour chaque tranche de 1 000 € de bénéfice taxable. Son impact financier dépend directement de la base taxable et donc du régime fiscal LMNP.