Revente d'un bien LMNP : comment est calculée la plus-value ?

Lorsqu'un investisseur revend un logement exploité sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la plus-value relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Depuis le 15 février 2025, une modification importante concerne toutefois les biens exploités en LMNP au régime réel : les amortissements admis en déduction pendant la période de location sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Concrètement, les amortissements LMNP viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la plus-value brute.

Dans une présentation simplifiée, le calcul peut être résumé ainsi :

Autrement dit, les amortissements LMNP qui ont été admis en déduction pendant la détention viennent diminuer le prix d'acquisition fiscal retenu lors de la revente.

Exemple simple

Un investisseur achète un appartement :

• Prix d'achat : 200 000 €
• Prix de vente : 250 000 €
• Amortissements LMNP admis en déduction : 20 000 €

Le prix d'acquisition fiscal corrigé devient : 200 000 € − 20 000 € = 180 000 €

La plus-value brute est donc : 250 000 € − 180 000 € = 70 000 €

Sans prise en compte des amortissements LMNP, la plus-value aurait été de seulement : 250 000 € − 200 000 € = 50 000 €

Dans la réalité, le calcul de la plus-value immobilière ne se limite pas au prix d'achat inscrit dans l'acte. Le prix d'acquisition peut notamment être majoré :

• des frais d'acquisition réellement supportés ou, dans certains cas, d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
• de certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ;
• lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, d'un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition, sous les conditions prévues par la réglementation.

Ces éléments peuvent réduire sensiblement la plus-value brute imposable. Le calcul réel est donc plus précisément de la forme :

Les amortissements LMNP réintégrés ne constituent pas une catégorie de plus-value séparée qui serait systématiquement taxée jusqu'à la revente. Ils servent d'abord à déterminer la plus-value brute totale.

Ensuite, les abattements pour durée de détention s'appliquent à cette plus-value brute, y compris à la fraction provenant de la réintégration des amortissements LMNP.

L'administration fiscale indique expressément que les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value avant l'application de l'abattement pour durée de détention.

Il est donc incorrect d'affirmer que : *« La plus-value classique bénéficie des abattements, mais les amortissements réintégrés restent toujours taxables. »* Ce n'est pas le mécanisme applicable au LMNP.

La plus-value d'un bien LMNP bénéficie de deux calendriers d'abattement différents : un pour l'impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux.

Ainsi : après 22 ans de détention, la plus-value LMNP est totalement exonérée d'impôt sur le revenu ; après 30 ans de détention, elle est également totalement exonérée de prélèvements sociaux.

Exemple : revente d'un LMNP après 10 ans

• Achat : 200 000 €
• Vente : 250 000 €
• Amortissements LMNP réintégrés : 20 000 €
• Plus-value brute simplifiée : 70 000 €
• Durée de détention : 10 ans

À 10 ans, l'abattement est de 30 % pour l'impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

Base taxable à l'impôt sur le revenu

Base taxable aux prélèvements sociaux

On voit donc immédiatement que les 20 000 € d'amortissements réintégrés ne sont pas taxés séparément et intégralement. Ils sont incorporés dans les 70 000 € de plus-value brute, puis cette plus-value bénéficie des abattements correspondant aux 10 années de détention.

Après application des abattements pour durée de détention, la plus-value immobilière LMNP est en principe soumise à :

• 19 % d'impôt sur le revenu
• 17,2 % de prélèvements sociaux

Une taxe supplémentaire peut s'appliquer lorsque la plus-value immobilière nette imposable dépasse 50 000 €. Le barème de cette taxe est progressif et peut atteindre 6 % pour les plus-values les plus élevées, avec des mécanismes de lissage à certains seuils.

Il est donc incorrect de présenter la fiscalité comme *36,2 % ou 37,2 % au-delà de 50 000 €*. La situation dépend du montant exact de la plus-value nette imposable.

Pas nécessairement, mais il faut désormais raisonner sur l'ensemble de la durée de l'investissement. Pendant la détention, les amortissements LMNP permettent de diminuer le résultat BIC imposable et peuvent réduire fortement la fiscalité sur les revenus locatifs. Plusieurs éléments doivent être mis en balance :

• les économies fiscales obtenues grâce aux amortissements LMNP pendant la détention ;
• le montant total des amortissements effectivement admis en déduction ;
• la durée de détention du LMNP ;
• les abattements pour durée de détention ;
• les frais d'acquisition pris en compte ;
• les éventuels travaux ou forfaits applicables ;
• l'évolution du prix du bien ;
• l'éventuelle surtaxe sur les plus-values élevées.

Il n'est donc pas exact de considérer automatiquement que chaque euro amorti entraîne ultérieurement une taxation fixe de 19 % ou de 36,2 %. L'imposition réelle dépend notamment de la durée de détention. À partir de 22 ans, il n'existe plus d'impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière. À partir de 30 ans, les prélèvements sociaux sont également totalement exonérés.

Supposons un bien LMNP ayant généré 50 000 € d'amortissements admis en déduction.

Si le bien est vendu après seulement 5 ans, ces amortissements augmentent la plus-value brute de 50 000 € et aucun abattement ne s'applique encore.

En revanche, si le même bien est vendu après 20 ans : l'assiette soumise à l'impôt sur le revenu bénéficie de 90 % d'abattement ; l'assiette soumise aux prélèvements sociaux bénéficie de 24,75 % d'abattement.

Après 22 ans : la partie imposée à 19 % est totalement exonérée. Après 30 ans : la plus-value est également totalement exonérée de prélèvements sociaux.

La réglementation prévoit certaines exceptions. Le mécanisme de minoration du prix d'acquisition par les amortissements ne s'applique notamment pas à certains biens situés dans des résidences spécifiques, telles que certaines :

• résidences étudiantes ;
• résidences seniors ;
• résidences destinées aux personnes handicapées ;
• structures médicalisées et établissements visés par les textes.

Ces exceptions sont précisément définies à l'article 150 VB du CGI. Pour un LMNP classique — appartement ou maison loué meublé au régime réel — la réintégration des amortissements constitue en revanche désormais la règle.

En LMNP, la cession relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. En LMP, lorsque les conditions sont réunies, la cession relève du régime des plus-values professionnelles.

Le régime LMP peut notamment permettre, sous certaines conditions, de bénéficier de l'exonération prévue à l'article 151 septies du CGI. Pour les loueurs en meublé professionnels, une exonération peut être totale lorsque les recettes remplissent le seuil applicable de 90 000 €, ou partielle entre 90 000 € et 126 000 €, sous réserve notamment d'une durée d'exercice d'au moins cinq ans.

• 1. Les amortissements LMNP admis en déduction augmentent désormais la plus-value brute lors de la revente.
• 2. Ils ne constituent pas une plus-value séparée taxée indépendamment du reste.
• 3. Les abattements pour durée de détention s'appliquent à la plus-value brute après réintégration des amortissements LMNP.
• 4. L'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention.
• 5. L'exonération des prélèvements sociaux est totale après 30 ans de détention.
• 6. Les plus-values immobilières LMNP restent soumises, en 2026, à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements.
• 7. Une surtaxe spécifique peut s'ajouter lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, selon un barème progressif pouvant atteindre 6 %.

La réintégration des amortissements LMNP est un élément important du calcul de la plus-value, mais elle ne signifie pas que les amortissements seront systématiquement taxés à la revente quelle que soit la durée de détention. En LMNP, la durée de détention reste déterminante pour mesurer la fiscalité réelle de la revente.